售楼广告的效力/梁桦水
作者:法律资料网 时间:2024-07-12 09:35:13 浏览:9327
来源:法律资料网
售楼广告的效力
作者：梁桦水（梁鹏）
案情简介
原告：张女士
被告：北京市某房地产开发公司
案件介绍：
原告称其于2002年5月，原告到被告售楼处拟购买一套商品房，被告售楼人员向原告介绍了其拟购楼号的情况及小区的公用设施。提到在原告所购楼号的北侧有一个网球场周边是绿地，经过原告实地在小区考察后认为与销售人员及提供的楼书描述的一致，于是第二天与被告订立了《购房合同》。在同年下半年，被告将网球场擅自向北挪取消了周边的绿地，改建成小型停车场且仅距原告所在的楼10几米。原告要求被告将停车场拆除恢复绿地。被告称原告的诉讼请求无法律依据及事实依据，原告于2002年5月底入住，而停车场是在2002年底修建的，在小区规划图的位置上有此规划，且停车场的位置与原告居住的房屋距离符合规划要求，如支持原告的诉讼请求将违反设计规划，并损害其他业主的利益，停车场的存在不影响原告的合法权益。本案经过法院审理认为原告与被告所签定的合同符合法律规定合同有效；被告所发放的售楼楼书广告上虽无停车场的规划，但是原告凭此要求被告拆除停车场理由、证据不充分。从被告的规划图上确有停车场的规划且该停车场属于小区公共设施。故驳回原告要求拆除停车场恢复绿地的诉讼请求。
案件评析
原告在此案中有无撤消权。
合同的撤消是指因当事人意思表示不真实通过撤消权人行使撤消权而使合同关系消灭。并将依合同关系而取得的财产回复到合同订立时的状态。据此概念撤消应当具备下列法律特征：
1，所撤消的合同应当是已经成立并生效的合同。当事人意思表示不真实是造成合同可能被撤消的前提。意思表示不真实应当是发生在订立合同的过程中，意思表示不真实造成的原因法律规定为五种即欺诈、胁迫、重大误解、乘人之危、显失公平。
2，合同的撤消应当由有撤消权的当事人来行使撤消权实现。对于当事人在合同订立并生效后发现合同撤消的事由存在是否通过行事撤消权来消灭合同关系，还是继续合同关系的存在完全由当事人自由决定之。
3，撤消权的行使将会产生合同自始无效的后果。
4，撤消权的行使具有时限，当事人不行使或迨于形式该权利，期限届满时则丧失该权利。不因法定事由中断。
5，撤消权人须请求人民法院或仲裁机关作出撤消合同的裁决。
本案中被告存在欺诈的行为。它主要表现在被告在楼书广告及售楼人员的介绍中均掩盖了规划设计中停车场存在的事实，将其描述为绿地。使得原告认为所购买的房屋的居住环境符合自己的内心的期望而作出了购买的意思表示。基于此种原因，原告在发现实际生活空间环境发生变化时应当向人民法院提出撤消此合同。但是提出撤消的要求应当在知道上述情形后1年内。
欺诈，是指以使他人陷于错误并因而为意思表示为目的，故意陈述虚伪事实或隐瞒事实情况的行为。它的构成包括有欺诈的行为、受诈人因欺诈而陷于错误、受诈人因欺诈而陷于错误而为意思表示不真实、欺诈违反法律违反诚实信用原则。被告的欺诈行为主要体现在楼书广告中。而双方的纠纷也产生于此。按照《房地产广告发布暂行规定》对房地产广告的具体内容作了规范，具体为：1，房地产预售、销售广告必须载明下列事项，即开发企业的名称、中介服务机构代理销售的，应当载明该机构的名称、预售、销售许可证编号；2，房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有者或使用者应当有实际意义的完整的生产、生活空间；房地产广告中对价格有表示的，应当清楚的表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限；......6，房地产广告涉及的交通商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或建设中的，应当在广告中加以注明；.....10，房地产广告中不得利用其他项目形象、环境作为本项目的效果。房地产广告中使用的建筑设计效果图或模型照片的，应当在广告中予以注明。.....本案被告在其楼书广告中有违《房地产广告发布暂行规定》的有关规定。那么，楼书广告是否应当成为《购房合同》组成部分呢？我们认为，楼书广告中涉及有关房屋、居住环境、作为公共分摊部分、与生活相关的设施等能够构成交易条件的事项理应成为合同的组成部分。若合同双方未在合同中形成对广告所涉及的且应当构成交易条件的内容予以排除的，则就构成对缔约方之有效的要约。在事实上，双方当事人在合同条款外的对交易条件所做的陈述、承诺、说明等与合同条款内容构成一个完整的交易条件。不能够因为没有写入合同条款就不对双方具有约束力。
青岛市事业单位职工社会基本养老保险暂行办法
山东省青岛市人民政府
青岛市事业单位职工社会基本养老保险暂行办法
（2002年12月6日青岛市人民政府第10次常务会议审议通过 2002年12月19日青岛市人民政府令第152号公布）
第一条 为适应社会主义市场经济体制的需要，保障事业单位职工基本生活，根据国家和省有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市各级由机构编制部门批准成立的事业单位（以下简称用人单位）及其全体在编职工。依照或参照国家公务员制度管理单位的人员除外。
第三条 市劳动保障行政部门主管全市事业单位社会养老保险工作，并统一管理市直事业单位和市南区、市北区、四方区、李沧区（以下简称市内四区）的区属事业单位社会养老保险工作。
各县级市和崂山区、城阳区、黄岛区（以下简称五市三区）的劳动保障行政部门具体负责辖区内所属事业单位社会养老保险工作。
市和五市三区国家机关事业单位社会保险经办机构（以下简称社会保险经办机构）具体负责养老保险基金的征收、管理和支付工作。
第四条 基本养老保险实行社会统筹与个人帐户相结合的制度。
第五条 基本养老保险费按照以支定收，略有结余，留有部分积累的原则，由国家、单位和个人共同负担。
第六条 用人单位应当如实申报并缴纳基本养老保险费。
市直和市内四区属财政全额拨款、差额拨款和自收自支事业单位按在职职工上月工资总额的30.5％缴纳。市直和市内四区属财政全额拨款、差额拨款事业单位当年收支差额部分，由市财政、人事、劳动和社会保障部门测算后，由所属财政按期划入社会保险统筹基金。
本办法实施当年职工个人按本人上月工资的3％缴纳，以后每年提高一个百分点，逐步提高到8％。离退休（职）人员个人不缴纳基本养老保险费。
职工个人缴纳的基本养老保险费由用人单位从其本人工资中代扣代缴。
基本养老保险费缴费比例的调整，根据实际收支情况，由市劳动保障行政部门提出意见，经市人民政府批准后实施。
第七条 财政核拨正常经费的事业单位缴纳的基本养老保险费，按收支统管的原则列入单位预算；差额拨款事业单位财政补助资金应当优先用于缴纳基本养老保险费；其他事业单位缴纳的基本养老保险费，从社会保障费中列支。
第八条 用人单位应当在本办法实施后30日内，新建单位应当在取得事业单位登记证后30日内，到社会保险经办机构申请办理社会保险登记。社会保险经办机构审核后，发给社会保险登记证。
用人单位社会保险登记事项发生变更或用人单位依法终止的，应当自变更或者终止之日起30日内，到社会保险经办机构办理变更或注销社会保险登记手续。
第九条 基本养老保险费实行全额结算，按月缴纳制度。财政统发工资单位及其职工缴纳的基本养老保险费，由统发工资中心代扣，财政部门直接划转至社会保险经办机构；其他单位应当于每月20日前，到社会保险经办机构办理缴费手续。
第十条 社会保险经办机构应当为参保职工建立基本养老保险个人帐户，制发基本养老保险手册。基本养老保险个人帐户暂按本人缴费工资的8％建立，其中个人缴费部分全部划入，不足部分从单位缴费中划入。
基本养老保险手册记载单位和个人缴纳基本养老保险费情况。基本养老保险个人帐户和基本养老保险手册的缴费记载作为参保职工离退休（职）时计发基本养老金的依据。用人单位和参保职工有权按照规定查询缴费纪录。
第十一条 个人帐户储存额只能用于参保职工养老，不得提前支取。参保职工死亡的，个人帐户中个人缴费部分的余额可以继承。个人帐户储存额参照银行同期存款利率计息。
第十二条 本办法实施前，参保职工符合国家规定的工作年限视同缴费年限；本办法实施后按实际缴纳基本养老保险费的时间计算缴费年限。本办法实施前的视同缴费年限和实施后的实际缴费年限合并计算为缴费年限。
第十三条 按规定参加基本养老保险后，职工达到国家规定的离退休（职）条件的，由用人单位填报有关材料，根据人事管理权限办理离退休审批手续，经同级政府人事部门审核后，到社会保险经办机构办理基本养老保险待遇申领手续。职工自办理离退休（职）手续次月起享受基本养老保险待遇。未按规定办理离退休（职）手续的人员，不享受基本养老保险待遇。
第十四条 本办法实施前已经离退休（职）的人员，仍按原规定发放养老金。本办法实施后退休的人员，在国家出台新的养老保险办法前，按照新老办法平稳衔接，待遇水平保持平衡的原则计发基本养老金：
（一）本办法实施后参加工作的人员退休时，其基本养老金由基础养老金、个人帐户养老金和事业单位调节金三部分构成。基础养老金月标准为全市上年度城镇职工月平均工资的20％；个人帐户养老金月标准为本人帐户储存额除以180；事业单位调节金标准另行制订。
（二）本办法实施前参加工作，实施后退休的人员，其基本养老金由基础养老金、个人帐户养老金、过渡性养老金和过渡性调节金四个部分组成：
1.基础养老金月标准为本人退休时全市上年度城镇职工月平均工资的20％；
2.个人帐户养老金月标准为本人个人帐户储存额除以180；
3.过渡性养老金月标准按本人的视同缴费年限（建立个人帐户前的年限）每满一年发给本人退休前最后一年月缴费工资的1.4％；
4.基础养老金与过渡性养老金之和与按原规定计发养老金的差额部分由过渡性调节金调节，具体办法另行制订。按本办法计发的基础养老金与过渡性养老金之和高于按原规定计发养老金的，不再计发过渡性调节金，高出的部分不予计发。
（三）按本办法参加社会养老保险的事业单位整体转制为企业时，经批准办理提前退休的职工，其基础养老金、过渡性养老金和过渡性调节金部分，按照提前退休的年限，每满一年减发2％，减发部分最高不得超过三项之和的14％，不满整年的按月份折算成相应年限计算。本人达到正常退休年龄后，养老待遇不再重新计发。
第十五条 离退休（职）人员基本养老金按国家规定进行调整。由所在单位填报有关材料，根据干部管理权限办理增加离退休养老金审批手续，经同级政府人事部门审核后，到社会保险经办机构办理基本养老待遇调整手续。
第十六条 基本养老保险基金用于下列支出：
（一）离退休人员的基本养老金和按照《国务院关于安置老弱病残干部的暂行办法》及《国务院关于工人退休、退职的暂行办法》规定办理退职的人员的退职生活费；
（二）离退休（职）人员按规定增发的基本养老金和发放的各种生活补贴、物价补贴、职务补贴、地方福利补贴、特需补助费、乘车费、护理费、冬季取暖补贴等；
（三）离退休（职）人员死亡后的丧葬费、一次性抚恤费、遗属生活困难补助费。
住房增量补贴、住房租金补贴、住宅电话补贴、劳模荣誉津贴、老红军荣誉津贴、特殊行业津贴、禁食猪肉补贴等其他费用不列入统筹项目，仍由原单位按有关规定支付。
第十七条 基本养老保险待遇由社会保险经办机构统一实行社会化发放。
离退休（职）人员与原单位的管理关系暂保持不变。
第十八条 基本养老保险基金暂实行两级统筹。市直和市内四区属事业单位实行市级统筹；五市三区属事业单位，由所在区市统筹，逐步实行全市统筹。
基本养老保险基金支付发生困难时，同级财政予以支持。
第十九条 参保职工跨统筹范围流动的，基本养老保险关系和个人帐户档案按有关规定随同转移。
第二十条 基本养老保险基金纳入财政专户，实行收支两条线管理，专款专用，不得挤占挪用。社会保险经办机构应当建立健全预决算制度、财务会计制度和内部审计制度，严格基金管理。财政部门依法对基本养老保险基金收支两条线的管理进行监督，审计部门依法对基本养老保险基金的收支情况进行审计，保证基金的财务收支安全有序地进行。
养老保险基金按有关规定计息，所得利息并入基金。
第二十一条 社会保险经办机构所需经费列入预算，由同级财政拨付。
第二十二条 用人单位未按规定缴纳和代扣代缴基本养老保险费的，由劳动保障行政部门责令限期缴纳；逾期仍不缴纳的，责令补缴欠缴数额，并依法对用人单位处以罚款；对逾期仍拒不缴纳的，可以申请人民法院强制征缴。
单位欠缴社会保险费期间，其法定代表人、直接负责的主管人员不能晋职晋级，不能增薪、获得奖金或兑现年薪工资，不能评选先进、获得荣誉称号，不能用公款配置车辆，不能公费出国考察。
第二十三条 劳动保障行政部门依法对用人单位的缴费情况进行监督检查。被检查单位应当提供与缴纳基本养老保险费有关的用人情况、工资表、财务报表等资料，如实反映情况，不得拒绝检查，不得谎报、瞒报。
第二十四条 用人单位有下列情形之一的，由劳动保障行政部门责令限期改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员可以依法处以罚款：
（一）未按规定办理社会保险登记和变更登记的；
（二）未按规定申报应缴纳的基本养老保险费数额的；
（三）未按规定及时、足额缴纳基本养老保险费的。
第二十五条 当事人对劳动保障行政部门的处罚决定不服的，可以依法申请行政复议和提起诉讼。
第二十六条 劳动保障行政部门、社会保险经办机构工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，致使基本养老保险费流失的，由劳动保障行政部门追回流失的养老保险费，并由有关部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十七条 本办法实施后，自收自支事业单位基本养老保险、机关事业单位合同制职工基本养老保险改按本办法执行。
第二十八条 五市三区属事业单位基本养老待遇的统筹、发放可参照本办法执行。
第二十九条 本办法所称工资总额和本人工资均指按国家有关规定计算的档案工资。
上年度城镇职工月平均工资以市统计部门公布的数额为准。
第三十条 本办法自2003年4月1日起施行。
承揽合同中，如果定作人因某种客观原因不需要承揽人完成一定工作时，定作人可以随时解除合同。但对解除合同中的有关问题，法律并没有明确规定。本文对相关问题进行探析。
定作人行使解约权应在承揽人完成工作成果前
合同解除权是当事人之间签订合同权利义务终止的情形之一。合同解除后对双方当事人权利义务影响巨大，因此世界各国都对合同解除进行了严格限制，以维护市场经济的稳定。
我国合同法规定了约定解除和法定解除两种形式，其中第九十六条规定：“当事人依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”由此说明，解除合同一般是当事人协商的结果，即使法定解除，在一定条件下同样需要对方同意。对于有异议的一方请求确认解除合同的效力期限，合同法虽没有作出规定，但依最高法院相关司法解释规定，当事人对合同法第九十六条规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。上述规定均是针对一般合同而言的。
对于承揽合同，法律也有规定例外的情形。换言之，承揽合同中定作人一方享有单方解除权，是我国合同法第二百六十八条规定的特例，该条规定：定作人可以随时解除承揽合同，造成承揽人损失的，应当赔偿损失。由此可以解读出定作人行使解除权是无条件的，并且不以赔偿承揽人的损失为前提，赔偿承揽人损失是解除合同的法律后果，而非定作人解除合同的条件。探究其立法目的，主要是因为：首先，承揽合同是以承揽人按照定作人的要求完成工作为其本质的，若定作人不需要承揽人完成工作，但碍于合同的法律拘束力仍需要和承揽人继续履约，不仅对定作人毫无意义，而且对整个社会也是不经济的。其次，从承揽人角度看，承揽人订立合同的目的是为了获取报酬，如果解除合同承揽人能够得到相应的补偿，对其并无损失可言。该条规定与世界各国如法国民法典、德国民法典及日本民法典的规定是一致的。
值得关注的是合同法第二百六十八条规定对定作人提出解除合同的期间，未给出明确的限制，这是否意味着定作人在承揽人完成工作成果后，同样能够提出解除合同？回答显然是否定的。如果承揽人已经完成工作成果，除承揽人存在违约行为、导致合同目的无法实现外，定作人必须接受工作成果。反之，如允许定作人在承揽人完成工作成果后解除合同，那么赔偿损失的数额可能就是承揽费用，此时解除合同已无实际意义。笔者认为我国合同法虽然对定作人提出解除合同的时间没有限定，但毋庸置疑的是定作人提出解除合同的时间应限定在承揽人完成工作成果之前。
承揽人根本违约定作人可以解除合同
有观点认为，即使承揽人迟延履行债务，定作人也不能提出解除合同，其理由是根据合同法第二百六十二条“承揽人交付的工作成果不符合质量要求的，定作人可以要求承揽人承担修理、重作、减少报酬、赔偿损失等违约责任”之规定。但是，解除合同与违约责任并非同一属性，我国民法通则第一百三十四条规定的承担民事责任的方式未涵盖解除合同，合同法第一百零七条规定的违约责任形式亦未包括解除合同。因此，合同法第二百六十二条显然不可能将解除合同纳入至违约责任的范围。由于解除合同适用于各种类型的合同，对承揽合同的主体也同样可以适用。换言之，定作人单方行使合同解除权是法律赋予的权利，解除合同后，定作人应赔偿承揽人已完成工作的报酬及合同履行完毕后可能获得的利益。但定作人如以承揽人违约为由解除合同，导致的法律后果可能是承揽人赔偿定作人的损失。
司法实践中，定作人选择行使单方解除权还是以对方违约为由解除合同，在某种意义上决定着法院审理案件的范围。根据第九十四条第一款第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同——由此说明，当事人一方如存在根本违约的情形，另一方可以解除合同。根本违约是指一方当事人违约而使相对人的主要利益不能得到满足，亦即合同目的不能实现。对此，受损害方可以采取解除合同的违约补救措施，并可要求赔偿损害。从价值取向上分析，根本违约制度的实质意义在于平衡社会利益和当事人双方的利益。根本违约的构成必须具备客观要件和主观要件。所谓客观要件是指违约行为和使另一方蒙受重大损失之间有因果关系；主观要件是指违约方能够或应当预见其违约的后果。对于承揽人完成的工作成果有严重瑕疵，致使合同目的无法实现时，定作人当然可以选择解除合同。
定作人行使解约权的法律效力
合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他扑救措施，并有权要求赔偿损失。”该条规定界定了合同解除的法律后果为：终止履行或者恢复原状，如有损失的可以要求相对人赔偿损失。终止履行，是合同关系彻底消灭、合同规定的义务不再履行；恢复原状是指当事人应恢复到订立合同前的状态，仅发生于合同部分或全部履行前的状态。
作为合同法分则规定的定作人解除合同的法律后果，主要体现在承揽人应立即停止工作；赔偿因解除合同给承揽人造成的损失。承揽人停止工作在实践中几乎无争议，但对于赔偿损失的范围，由于我国合同法对此没有明确的规定，因而实践中通常按照合同法关于损失赔偿的原则进行处理。笔者认为，对于赔偿范围不仅应包括承揽人已经完成的工作量报酬，还应包括对未完成工作量的可得收益，当然，可得收益应减去承揽人未进行工作的劳务费用。
（作者单位：陕西省西安市中级人民法院）
