广东省经纪人管理条例（修正）
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广东省经纪人管理条例（修正）
广东省人大常委会
广东省经纪人管理条例（修正）
广东省人大常委会
第一条 为确立经纪人的法律地位，规范经纪行为，保护经纪人和合同各方的合法权益，维护经济秩序，促进社会主义市场经济的发展，根据《中华人民共和国民法通则》等有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 经纪人是指依照本条例规定，为合同各方提供中介服务并收取佣金的公民或者经济组织。
中介服务包括以订立合同为目的，为合同各方提供信息以及经纪人在委托方要求不公开姓名或者名称于合同他方时，代委托方与合同他方达成协议的行为。
委托方是指委托经纪人为其提供中介服务的当事人。
第三条 经纪人依照本条例进行的经纪活动受法律保护。
经纪人从事经纪活动应当遵守法律、法规，遵循自愿、公平、平等互利、诚实信用的原则。
第四条 本条例适用于本省行政区域内进行的经纪活动。法律、法规另有规定的，从其规定。
第二章 登记与管理
第五条 县级以上工商行政管理机关是经纪人登记、管理的主管机关。
主管机关的主要职责是：
（一）对申请从事经纪活动的公民或者经济组织进行资格审查、核准登记、颁发营业执照；办理经纪人的变更、注销登记和年检；
（二）依照本条例和有关法律、法规的规定对经纪人的经纪活动进行监督和管理，保护合法经营，查处违法行为；
（三）对经纪人协会的工作进行指导；
（四）法律、法规规定的其他职责。
经纪人的培训工作，由省人民政府指定具备条件的高等学校承担。
第六条 经纪人可以参加经纪人协会。
经纪人协会应当维护经纪人的合法权益，对经纪人的活动进行指导、约束和协调，并协助主管机关对经纪人的活动进行监督和管理。
第七条 公民申请登记注册为经纪人应当具备以下条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）有三年以上实际工作经历；
（三）经考核取得经纪人资格证书；
（四）有固定住所。
第八条 设立经纪人公司或者经纪人事务所应当具备以下条件：
（一）有三十万元以上的注册资金；
（二）有自己的名称、组织机构和固定场所；
（三）能够独立承担民事责任；
（四）有三人以上取得经纪人资格证书。
具备法人条件的经纪人组织依法取得法人资格。
第九条 下列人员不得取得经纪人资格：
（一）国家机关现职公职人员；
（二）因犯诈骗罪被判处刑罚，刑罚执行完毕后不足三年的；
（三）法律、法规规定不得从事商业活动的人员。
第十条 经纪人登记的内容包括：名称、经纪人的姓名和住所、辅助工作人员人数、资金数额、组成形式、组织章程、经纪人业务范围、固定场所等。
经纪人登记的内容可供公开查询。
第十一条 凡符合经纪人条件的公民和经济组织，必须经主管机关核准登记注册，领取营业执照后方可开展经纪业务。
主管机关应当在接到公民或者经济组织申请之日起三十日内，对符合条件的，核发营业执照；对不符合条件的，作出不发证照的书面决定并通知当事人。
第三章 经纪活动
第十二条 经纪人开展业务除即时清结者外，应当与合同各方订立书面经纪合同。
经纪合同应当载明双方当事人的姓名或者名称，经纪事项、期限、要求，样品保管，佣金的数额、给付方式和时间，经纪活动的费用负担，违约责任以及当事人认为应载明的其他事项。
第十三条 经纪人开展业务活动应当如实向合同各方提供中介服务的有关情况。
第十四条 经纪人开展业务活动必须保持业务记录，该记录应当包括本条例第十二条规定的内容。
当主管机关或者司法机关查询时，经纪人应当提交其业务记录。
经纪人应当保守当事人的商业秘密。
第十五条 经纪人开展业务必须设立帐簿。帐簿上应当记明开展业务所支出的费用、收取的佣金以及财务制度所要求记明的其他内容。
第十六条 在合同主要因经纪人提供中介服务而成立时，经纪人有取得佣金的权利。
经纪人的佣金由合同各方平均分担，但有特别约定的除外。
经纪人开展业务所收取的具体佣金数额由经纪人与合同各方约定。没有约定的，参照本条例所附的收费标准收取。
第十七条 经纪人应当依法纳税。
第十八条 经纪人从事经纪业务，不得有以下行为：
（一）对法律、法规禁止在市场流通的物品的交易进行中介；
（二）在中介活动中采取恐吓、欺诈、行贿等手段；
（三）为无履约能力或者无签约能力的人进行中介；
（四）法律、法规和本条例规定禁止的其他行为。
第四章 法律责任
第十九条 违反第十一条第一款规定的，由主管机关没收违法所得，可以并处佣金一倍以上三倍以下的罚款。
第二十条 经纪人没有过错的，对合同是否履行不承担责任；有过错的，应当承担相应的赔偿责任。
第二十一条 经纪人按委托方要求不将姓名或者名称明示合同他方时，委托方如不履行合同，经纪人负有向合同他方履行合同的责任。
经纪人承担前款责任后，有权向该委托方追偿。
第二十二条 经纪人违反经纪合同规定的义务，作出损害合同任何一方的行为的，不得向合同各方收取佣金并负赔偿责任。
第二十三条 经纪人违反第十三条规定，给合同当事人造成经济损失的，应当予以赔偿。
第二十四条 经纪人违反第十四条第一款、第二款规定的，由主管机关给予警告，可以并处100元以上500元以下罚款。
经纪人违反第十四条第三款规定，给合同当事人造成经济损失的，应当予以赔偿。
第二十五条 合同各方违反经纪合同的，应当负违约责任，并赔偿经纪人的经济损失。
第二十六条 经纪人违反第十五条和第十七条规定的，由财税部门查处。
第二十七条 经纪人违反第十八条规定的，由主管机关根据情节，给予警告、没收违法所得、责令停业整顿、吊销营业执照的处罚，可以并处以佣金的一倍以上三倍以下或者500元以上5000元以下的罚款。触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
如前款规定的经纪人为企业，须给予吊销企业营业执照处罚的，应当依照法律或者行政法规的规定办理。
第二十八条 经纪人对处罚决定不服的，可以依照《行政复议条例》申请复议或者依法向人民法院提起诉讼。超过法定期限不申请复议、不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十九条 经纪人与合同各方发生争议时，当事人可以通过协商或者调解解决。当事人不愿协商、调解解决或者协商、调解不成的，可以依据经纪合同中的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议，向仲裁机构申请仲裁。当事人没有在经纪合同中订立仲裁条款，事后又没有达成书面仲
裁协议的，可以向人民法院起诉。当事人在规定的期限内不履行仲裁机构的仲裁裁决的，另一方可以申请人民法院强制执行。
第五章 附 则
第三十条 本条例自公布之日起施行。本条例施行前业经登记的经纪人，应当自本条例施行之日起六个月内按照本条例规定进行重新登记，逾期不重新登记的，原证照失效。
附：经纪人佣金的标准：
交易成交额（人民币） 佣金（人民币）
10000元以下 成交额的5％
10000元到100000元 500元＋成交额10000以上
部分的4％
100000元到1000000元 4100元＋成交额100000
以上部分的3％
1000000元到10000000元 31100元＋成交额10000
00以上部分的1％
10000000以上 121100元＋成交额1000
0000元以上部分的0．5％
附：广东省人民代表大会常务委员会关于修改《广东省经纪人管理条例》的决定
（1997年5月31日广东省第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过 1997年6月3日公布施行）
决定
根据《中华人民共和国行政处罚法》的有关规定，广东省第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对《广东省经纪人管理条例》作如下修改：
一、第十九条修改为：“违反第十一条第一款规定的，由主管机关没收违法所得，可以并处佣金一倍以上三倍以下的罚款。”
二、第二十七条修改为：“经纪人违反第十八条规定的，由主管机关根据情节，给予警告、没收违法所得、责令停业整顿、吊销营业执照的处罚，可以并处佣金的一倍以上三倍以下或者五百元以上五千元以下的罚款。触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
如前款规定的经纪人为企业，须给予吊销企业营业执照处罚的，应当依照法律或者行政法规的规定办理。”
三、第二十八条修改为：“经纪人对处罚决定不服的，可以依照《行政复议条例》申请复议或者依法向人民法院提起诉讼。超过法定期限不申请复议、不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。”
本决定自公布之日起施行。
《广东省经纪人管理条例》根据本决定作相应的修正，在广东省人大常委会《人民之声》杂志上重新公布。
1997年6月3日
南京市粉煤灰综合利用管理条例
江苏省南京市人大常委会
南京市粉煤灰综合利用管理条例
(1995年1月10日南京市第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议制定 1995年4月14日江苏省第八届人民代表大会常务委员会第十四次会议批准 根据2004年5月27日南京市第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过 2004年6月17日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第十次会议批准的《关于修改〈南京市粉煤灰综合利用管理条例〉的决定》修正)
第一条 为了加强粉煤灰综合利用，化害为利，保护土地资源，提高环境质量，促进经济发展，根据《中华人民共和国环境保护法》等国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例所称粉煤灰综合利用，系指掺用粉煤灰(含煤渣)生产建筑材料、混凝土和其它制品，利用粉煤灰筑路、筑坝、筑港、建桥等工程建设和回填、复垦造地以及从粉煤灰中提取有用物质。
第三条 在本市行政区域内涉及粉煤灰的排放、贮运、综合利用以及科研、生产经营的单位和个人，均必须遵守本条例。
第四条 市人民政府计划部门是粉煤灰综合利用的主管部门，其主要职责是：
(一)负责实施有关粉煤灰综合利用的法律、法规和规定，组织监督检查；
(二)拟定粉煤灰综合利用规划和计划，检查计划的执行情况；
(三)负责粉煤灰的排放、贮存、运输和开发利用的管理，协调各排灰、运灰、用灰单位之间的关系；
(四)参与排灰建设项目和粉煤灰综合利用项目的审查批准、评价论证、设计审查、竣工验收，协助监督检查粉煤灰制品的质量；
(五)负责粉煤灰综合利用专项资金的管理监督；
(六)市人民政府赋予的其他有关职责。
粉煤灰综合利用的日常工作由市计划部门内的粉煤灰综合利用管理机构负责。
各有关部门依据各自职责，对粉煤灰综合利用实施协同管理。
第五条 市人民政府应当将粉煤灰综合利用发展纲要列入国民经济和社会发展规划，按年度组织实施，并将粉煤灰综合利用列入各级环境保护责任目标和有关行业、企业技术改造目标。
第六条 粉煤灰综合利用实行因地制宜，多种途径，各方协作，鼓励用灰和谁排放、谁治理，谁利用、谁收益的原则，不断扩大利用面，增加利用量，提高利用率。
排灰单位与运灰、用灰单位按照公平、合理、互利的原则，可以建立长期稳定的经济协作关系，依法签订长期供灰、用灰合同，也可以合资开发综合利用项目。
第七条 排灰、用灰单位应当定期向粉煤灰综合利用主管部门报告排灰、贮灰、用灰情况和综合利用实施情况。
第八条 排灰单位必须采取有效措施，加强本单位粉煤灰的排放、堆贮、治理、供应和开发利用等工作。
第九条 新建、改建、扩建工程需要排灰的，应当安排粉煤灰综合利用项目与主体工程同时设计、同时施工、同时投产；不安排粉煤灰综合利用项目的，计划部门不予批准立项。对分期建设、分期受益的主体工程，可以先部分投产，但全部工程必须与综合利用工程同时验收投产。
第十条 排灰单位对粉煤灰的处置应当由以贮为主转为以用为主，制定本单位粉煤灰综合利用计划，并报粉煤灰综合利用主管部门备案，由粉煤灰综合利用主管部门会同有关部门监督实施。
第十一条 排灰单位未具备粉煤灰综合利用条件的，必须将粉煤灰综合利用列为企业技术改造项目，在粉煤灰综合利用主管部门规定的期限内完成灰渣分排、干湿分排、粗细分排和装运粉煤灰的道路、码头、机具等设施建设。
第十二条 在距离排灰单位二十公里范围内的砖瓦厂和五十公里范围内生产有关建材产品的单位，有粉煤灰供应的，其产品应当掺用粉煤灰。
用灰计划和供灰地点由粉煤灰综合利用主管部门会同有关部门和企业确定。
第十三条 凡具备粉煤灰综合利用条件的建设项目，其设计部门必须按照设计规范将采用粉煤灰及粉煤灰制品纳入设计，建设、施工单位必须按照设计使用粉煤灰及符合质量标准的粉煤灰制品。
第十四条 对取用未经加工的原状粉煤灰(含湿灰、调湿灰、第一电场混合干灰)的，任何单位和个人不得收费、变相收费或者阻拦装运。
排灰单位经过加工并符合国家或者行业标准的成品粉煤灰，根据用灰者利益大于排灰者利益的原则，适当收取费用。其产品价格水平由市物价部门核定。
第十五条 排灰单位应当为用灰单位取灰提供方便和服务，对自行运输原状粉煤灰的单位给予每吨四元的运输补贴。
第十六条 粉煤灰运输和综合利用单位，应当加强对运灰、贮灰、用灰及其设施的管理，防止和控制二次污染。
第十七条 加强粉煤灰综合利用专项资金管理。资金来源有：
(一)排灰单位按火力发电量折算，扣除本企业综合利用部分后，每排放一吨粉煤灰缴纳一点五元，每新增堆存一吨粉煤灰缴纳一元，按季结算；
(二)排灰单位新征土地建设灰场和生产实心粘土砖瓦的企业新征(占)土地取土，每亩缴纳一千元综合利用扶持附加费；
(三)从征收的排灰单位排污费总额中提取百分之十。
粉煤灰综合利用主管部门不得扩大收费范围、提高收费标准。粉煤灰综合利用专项资金必须纳入财政专户储存，专款专用。该项资金主要用于粉煤灰的科学研究、综合治理、开发利用等。
第十八条 综合利用粉煤灰可以适用下列优惠规定：
(一)列入市科技发展计划或者南京地方级重点新产品试制、鉴定计划的粉煤灰综合利用科技开发项目，在科研物资、科技贷款、产品试销价格、国外智力引进等方面适用有关优惠规定；
(二)新建粉煤灰综合利用项目，投资方向调节税可以按照国家规定适用零税率，项目投产后可以按照国家规定征、免增值税和所得税；
(三)农村使用粉煤灰复垦坑洼废地，纳入土地复垦计划，每造一亩耕地，由市、县(区)共补助三百元，补助资金从耕地占用税留给地方的农业发展专项基金中支付，五年内免征农业税；
(四)粉煤灰综合利用生产项目，经计划部门和银行审核，可以优先安排贴息或者低息贷款；
(五)粉煤灰综合利用生产项目，有关部门应当优先安排能源供应；
(六)装运粉煤灰的专用车、船，喷涂统一的专用标志；在运输粉煤灰时，可以减收、免收养路费、航道养护费和过路、过桥、过闸费；
(七)从事粉煤灰制品生产的企业，利用一吨灰可以提取一元，用于有关职工的补贴；
(八)掺用粉煤灰的建材制品，适用新型墙体材料的有关优惠规定；对利用粉煤灰取代粘土制砖的生产企业，可以免收土地资源开发费。
适用优惠规定的单位应当向粉煤灰综合利用主管部门申报，经市计划、财政、税务、交通、土地等有关部门批准后方可享受。减免税款必须用于粉煤灰综合利用的再生产或者还贷，不得挪作它用。
第十九条 对在粉煤灰综合利用工作中取得显著成绩的设计、建设、施工、科研等单位和个人，可以给予奖励。具体奖励办法由粉煤灰综合利用主管部门制定，报市人民政府批准后执行。
第二十条 对违反本条例规定的单位和个人，由粉煤灰综合利用主管部门或者会同有关部门责令其改正，视其情节轻重给予批评教育，并可以按照下列规定给予经济处罚：
(一)排灰单位在规定期限内未完成灰渣分排、干湿分排、粗细分排等设施建设的，每拖延一年加倍征收排灰费；
(二)排灰、用灰单位未完成用灰计划的，按照未完成数每吨处以四元至六元的罚款；
(三)具备综合利用粉煤灰条件的项目，其设计、建设、施工单位不采用粉煤灰及其制品的，对责任单位处以五万元以下的罚款；
(四)违反本条例第十四条规定收费或者变相收费的，没收其违法所得，并处以一万元以下的罚款；阻拦装运情节严重的，处以二千元以下的罚款；
(五)虚报用灰量或者取灰后不利用的，处以每吨五十元以下的罚款；
(六)未按照规定缴纳粉煤灰综合利用专项资金，并经催交仍无故拖延的，从逾期之日起，按日加收千分之一的滞纳金。
罚没款上缴同级财政。
第二十一条 粉煤灰综合利用主管部门的管理人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十二条 本条例自公布之日起施行。
采光权纠纷的成因及对策
王春胜
近年来，随着经济发展，人民生活水平不断提高，房地产开发规模逐渐扩大，建筑物之间的相邻权关系已成为社会矛盾的焦点之一，由于遮挡阳光的均为新建建筑，且多是高层建筑，因此周围居民阻挠施工，甚至发生暴力冲突的事件时有发生，引发较大的社会矛盾。采光权纠纷大多是以群体诉讼的方式出现，给人民法院审判工作带来了挑战和新的研究课题。我国《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”从该法律规定看，相邻关系包括相邻用水关系、相邻通行关系、相邻通风关系、相邻日照关系以及相邻防险关系等。
一、采光权纠纷的成因
产生采光权纠纷的主要原因：一是城市规划对新建住宅楼的审批存在漏洞，使新建筑物层数、间距不符合建筑规划国家标准，遮挡相邻建筑采光；二是开发商违规施工，造成实际施工结果与设计规划审批结果不一致，出现超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，影响与其相邻建筑物的采光；三是依据我国《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范（GB50180-93）》（下称《规范》）的规定：“大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时，冬至日≥1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。”上述标准是基于我国南北区域不同采光条件综合考虑的，而有些新建建筑物虽然设计楼层高度、楼间距符合设计规划国家标准，但仍对相邻建筑采光有所影响；四是有些人为了得到更多的居住便利，未经有关部门批准，擅自私搭乱盖，其所搭建的违章建筑超过必要高度，使相邻建筑采光受到影响。
二、采光权纠纷的法律分析
1、采光权侵权的认定。采光权纠纷是侵权纠纷的一种，应当适用谁主张谁举证原则，即主张侵权的一方应当承担证明侵权方存在侵权事实的责任；对于侵权方而言，应当承担证明其没有造成对方采光权损害的责任。在举证责任分配中，应当注意到，侵权的建筑物是否经过合法的行政审批不是侵权与否的判断标准，即不论建筑物是否经过合法审批，只要造成采光权事实上的被侵害，就应当承担相应的赔偿责任。
2、采光权侵权的赔偿依据和标准。目前，采光权侵权案件的赔偿没有可以直接适用的法律、法规。笔者认为，可参照《规范》确定民事赔偿与经济补偿的界限。被遮挡后的日照时间低于《规范》规定的标准的，由侵权人对被侵权人承担赔偿责任；虽被遮挡，但被遮挡后的日照时间高于上述标准的，仍要由侵权方对被侵权方进行适当经济补偿。
由于对采光权的侵害不仅体现在对物权的侵害上，还可能导致健康权、身体权、人格权以及其他权利的被侵害，因此，采光权侵权实际上是多重侵权的综合，赔偿内容应当包括：由于阳光遮挡导致电费、采暖设施增加的费用，健康补偿费、视觉污染费，因采光损失导致房屋价值贬低等。
在确定赔偿数额时，应当综合考虑采光时间、居室（客厅）受光面积，对于阳台、厨房、厕所等则不应计算在采光面积内。不应当将被侵权的建筑物新旧程度、房屋购买价格，以及产权性质作为确定赔偿数额的标准。
3、赔偿数额的计算。采光权纠纷应当以一次性赔偿为宜，不宜以定额长期赔偿的方式判决。在审判实践中，目前有两种计算公式，均是以《规范》规定的标准作为计算基础。一种计算方式是首先根据上述规定确定赔偿数额，以及同样按照上述规定确定补偿数额，两项相加作为赔偿总数：低于国家标准的时间差（分钟）×赔偿单位（元/分钟/平方米）×居室（客厅）的面积（平方米）＋超过国家标准的时间差（分钟）×补偿单位（元/分钟/平方米）×居室（客厅）的面积（平方米）另一种计算方式是按照不同时间段确定赔偿数额，依据《规范》的规定，将遮挡采光的时间，以不同时间段确定一个赔偿单位，通常低于国家标准时间段的赔偿单位大于高出国家标准时间段的赔偿单位，高于国家标准的作一次性补偿；低于 国家标准的计算赔偿数额：
赔偿单位（元/平方米）×居室或客厅面积（平方米）。
三、减少城市采光权纠纷的对策
首先是政府要加强对建筑市场的监管，目前建设市场主要由政府行政机构进行管理，因此，政府有关部门应当进一步加强对建筑市场的统一管理，建立严格的建设项目监管机制，经过政府规划部门审批后的建设项目，应当严格执行规划要求，对于违反规划要求和超规划进行建设的项目，要及时发现，及时查处，特别是应当制定强制拆除违规建设部分的行政规章，以保护合法建筑所有人的权利。
第二是进一步加强社会诚信机制的建设目前全社会都在提倡诚信机制的建设，对于建设开发商来说，应当保有最基本的良知与良心，为社会建造质优价廉的房屋，不要把自己的利益建立在违法开发、违规建设上。普通城市居民也应当增强社会公德，私搭乱盖行为只能造成他人生活的不便，带来麻烦与矛盾，因此不能为了一己之利侵害他人的幸福与权利。
第三是加大对违法违章开发商的惩罚力度。结构完好、设计合理、施工质量合格、符合建筑规划要求的建筑物使用寿命在50年以上，一旦在侵权建筑物竣工并交付使用后发生采光权纠纷，大多数原告拆除侵权建筑物请求都得不到支持。因此，对权利人进行一次性补偿或赔偿成为解决采光权纠纷案件的唯一途径。虽然对权利人的权利救济通过诉讼进行了解决，但是对于违反建筑审批规划的开发商，应当采取行政处罚，以平衡社会关系，缓解社会矛盾。
北安市人民法院 王春胜
