河南省测绘管理条例

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吉林省吉林市人民政府


吉林市人民政府令

第一六六号


《吉林市物业专项维修资金管理办法》已经２００５年１０月１３日吉林市人民政府第１３届４４次常务会议讨论通过，自２００５年１２月１日起施行。





市长　徐建一



２００５年１０月１８日







吉林市物业专项维修资金管理办法





　　第一章 总则



　　第一条 为加强物业专项维修资金（以下简称维修资金）管理，维护业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及有关规定，结合本市实际，制定本办法。



　　第二条 维修资金用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后日常维修养护以外的大中修、更新改造。



　　本办法所称共用部位是指房屋主体承重结构（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。



　　本办法所称共用设施设备是指单栋楼或物业管理区域内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、通讯设施、监控设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设备和共用设施设备使用的房屋等。



　　前款规定的共用设施设备中的上水管道、加压水泵、供电线路、煤气（天然气）线路、锅炉、暖气线路、通讯和有线电视线路等及其使用的房屋的维修、养护，由管理单位承担维修养护责任，不得使用业主的维修资金。



　　第三条 本市行政区域内维修资金的监督管理适用本办法。



　　第四条 已售出的商品房、集资联建房、经济适用房（以下简称商品房）和公有住房等均须建立维修资金。



　　第五条 市、县（市）物业管理行政主管部门负责商品房维修资金的管理及公有住房出售单位维修资金的监管。其下设的物业管理机构负责日常工作。



　　区物业管理行政主管部门负责维修资金使用的指导、监督。



　　市、县（市）财政部门负责维修资金管理和使用的监督。



　　第六条 维修资金管理实行“专户存储、专款专用、业主决策、政府监督”的原则。



　　第二章 维修资金缴存



　　第七条 商品房的维修资金由售房单位代为收缴，售房单位代收维修资金时，须与市、县（市）物业管理行政主管部门签订维修资金代收代缴协议。售房单位应按协议规定的缴存时间，足额缴存维修资金。



　　第八条 商品房屋购买人应按购房款２．５％的标准缴存维修资金。收缴单位须向缴存业主出具维修资金专用票据。



　　商品房维修资金归业主所有。



　　第九条 业主办理房屋权属证书时，应当向房地产登记机构出示维修资金专用票据。



　　第十条 公有住房售房单位须将收取和提取的维修资金缴存至其设立的专用账户，并向市、县（市）物业管理行政主管部门备案。其缴存标准：



　　（一）购房人应当按房改售房款标准２％的比例缴存维修资金，归全体业主共同所有，不计入销售收入；



　　（二）售房单位应当按多层住宅售房款的２０％、高层住宅售房款３０％的比例，一次性从售房款中提取维修资金，归售房单位所有。



　　公有住房售房单位收取和提取的维修资金，专项用于该住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新改造。



　　第十一条 维修资金账面余额低于首次缴存额３０％的，由业主大会决定续缴事宜。



　　第十二条 本办法施行前未缴存、未补缴商品房维修资金的，应当补缴；未缴存、未补缴的，房地产登记机构不予办理房屋产权登记。



　　第十三条 维修资金专款专用，任何单位和个人不得挪作他用。



　　第三章 维修资金管理



　　第十四条 市、县（市）物业管理行政主管部门应当建立维修资金财务核算、财务预决算、使用计划报批、审计监督、业主查询及对帐等制度，接受业主监督。



　　第十五条 市、县（市）物业管理行政主管部门及维修资金管理单位应在商业银行设立维修资金专户。维修资金自存入专用账户之日起按同期活期存款利率计息。



　　维修资金闲置时，除可用于法律法规规定的范围外，严禁挪作他用。



　　第十六条 维修资金利息净收益转作维修资金滚存使用和管理。



　　第十七条 业主转让房屋时，结余的维修资金随房屋所有权同时过户。



　　第十八条 因拆迁或其它原因造成房屋灭失的，维修资金管理单位应当将维修资金账面余额返还业主。



　　第四章 维修资金使用



　　第十九条 维修资金的使用由业主决策，并由物业管理行政主管部门监督。



　　维修资金的使用以物业管理区域、栋、单元为决算单位，工程费用按业主所拥有的建筑面积比例分摊到户。



　　第二十条 维修资金使用单位根据物业共用部位、共用设施设备状况制定大中修、更新改造方案，内容包括：



　　（一）大中修、更新改造项目；



　　（二）工程预算；



　　（三）受益业主户数及维修资金的帐面余额明细；



　　（四）维修工程的组织方式。



　　大中修、更新改造方案须经三分之二以上受益业主或按业主大会议事规则授权的业主委员会书面同意。



　　第二十一条 维修资金使用单位应持大中修、更新改造方案，到所在县（市）、区物业管理行政主管部门备案。



　　第二十二条 维修资金使用单位应当与工程施工单位签定工程施工合同，并报所在县（市）、区物业管理行政主管部门备案。



　　第二十三条 业主或业主委员会可以自行或委托他人对工程施工进行监督，并组织验收。



　　第二十四条 维修资金管理单位依据大中修、更新改造工程费用按户分摊，在受益业主维修资金帐户中核减。



　　第二十五条 物业共用部位、共用设施设备存在安全隐患或影响正常使用，需大中修、更新改造时，相关业主应当给予配合；拒不配合的，由业主委员会按业主大会决定或业主大会议事规则规定支付分摊维修资金。



　　第二十六条 已划入物业管理区域内的独立使用的非住宅物业业主应按拥有房屋的建筑面积，承担共用设施设备的大中修、更新改造费用。



　　第二十七条 未按规定建立维修资金的，发生大中修、更新改造时，由受益业主承担。



　　第五章 罚则



　　第二十八条 违反本办法，有下列情形之一的，由市、县（市）物业管理行政主管部门按下列规定予以处罚。情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。



　　（一）违反第七条、第十条、第十三条规定，未经委托擅自收取维修资金，不按规定时间缴存维修资金至维修资金专用账户，挪用维修资金的，追回挪用的维修资金，给予警告，没收非法所得，并处挪用数额２倍以下罚款；物业管理企业挪用维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。



　　（二）违反第八条规定，收取维修资金未出具专用发票的，责令限期缴存至物业管理行政主管部门指定的专用帐户并处２０００元至１００００元罚款。



　　第二十九条 当事人对行政处罚不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。行政复议或行政诉讼期间，处罚决定不停止执行。



　　第三十条 物业管理行政主管部门及维修资金管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占维修资金的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。



　　第六章 附则



　　第三十一条 本办法由市房地产管理局组织实施。



　　第三十二条 本办法自２００５年１２月１日起实施。



夫妻财产约定的理解与分析

刘成江


　　在中国的传统理念中，夫妻就是一家人， 财产共享，不分你我，但是随着市场经济的发展、国外关于夫妻财产理念的“进口”及对婚姻不安全感的增强，夫妻为避免婚姻过程中或者离婚过程中产生财产纠纷，夫妻进行财产约定的越来越多。那么，在离婚诉讼中，夫妻财产约定的法律效力如何呢?请看下面的案例：赵某(男)和文某(女)是小学时期的同学，双方多年无联系，各自读完大学，各自生活。一个偶然的机会，二人在网上相逢，从此二人网络联系，不久，赵某向文某表达了爱慕之情，文某也感动于赵某的表白，随即确定了恋爱关系。不久，文某不顾家人的反对，与赵某结为连理。二人开始感情尚可，贷款购买了房屋，双方都有稳定的收入，不久也全部还完了，文某又怀孕了，至孩子出生，一家三口的小日子应该是富富裕裕。但天有不测风云，因工作原因，婚后长期分居，且二人学习工作经历不同，性格各异，及至工作调到一起，二人也没有磨合好共同生活的细节，最终发展至感情出现危机。在文某怀孕期间，二人发生争吵，后赵某为了向文某表示其对文某的感情，主动写了夫妻财产约定，把双方婚后共同购买的房屋约定给文某一人所有。之后二人好景不长，在文某生下女儿未满月时，又因赵某的性格发生争吵，文某一气之下起诉要求离婚，又是在赵某决定改正的情况下，也同意文某的修改夫妻财产约定，同意将房屋的25%产权归赵某所有，文某占房屋的75%的产权。但半年后，文某觉得赵某仍然没有悔改，即在半年后再次起诉离婚，并要求按夫妻财产约定进行财产分配。赵某在庭审中称，该夫妻财产约定不公平，应当对半分割。法院经审理认为，该夫妻财产约定有效，按该约定由文某支付给赵某房屋折价款。
　　本案有两个关键点，一是夫妻感情是否破裂，二是夫妻财产约定是否有效。对于第一点，本案的当事人因均同意离婚，不是本案争议焦点，夫妻财产约定，才是本案的争议焦点。我国《婚姻法》明确规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。所以，本案中，赵某和文某的夫齐女士：我和丈夫结婚后购买了一处房产，以我的名义登记产权。因为丈夫经常出去赌博，我怕他把家都赔了，所以想做一份夫妻财产约定公证，约定房产归我所有，各自名下的财产归各自所有，各自所负债务由各自负责，听说该协议不能对抗善意第三人，那么该协议到底有什么样的法律效力?
　　1、夫妻可以约定排除共同财产的适用。夫妻财产约定是指夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产和婚前财产的所有权另行作出约定。夫妻财产约定排除法定财产制的共同财产和个人财产规定的适用。允许夫妻对财产另行约定是适应夫妻关系的财产状况所作出的规定。改革开放以后，拥有大量个人财产的夫妻为数不少。他们对于婚前财产的归属、管理、用益等方面往往有些特殊需要。确立夫妻约定财产制是适应中老年人再婚的需要。中老年人再婚时的夫妻财产关系、抚养关系和赡养关系等方面往往具有一定的特殊性，需要以夫妻约定财产制加以规定。确立夫妻约定制也是适应离婚率增高情况下保护配偶一方合法权益的需要。目前我国的离婚率仍有逐渐增高的趋势。婚前财产虽然不会转化为共同财产，但财产的孳息依据法定共同财产制作为婚姻关系存续期间的所得归夫妻共同所有，双方的家长为保护自己子女的财产所有权不受离婚的影响，也为了防止骗婚的发生，需要根据当时的实际情况对于婚前的财产和婚后所得财产作出约定。
　　2、夫妻财产制约定的对象。按照本条规定，夫妻约定财产制的对象，既包括夫或妻一方的婚前个人财产，也包括夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财产。法律之所以作出这种规定，是因为夫妻双方作为共同生活的当事人，有权根据自己的意愿依法对其婚前个人财产和婚姻关系存续期间所得财产进行处分，从而实现其财产利益。
　　3、夫妻约定财产制的约定方式。夫妻约定财产制的约定方式，只能采用书面形式。这一法律规定的原因在于，夫妻财产制的约定不仅涉及到夫妻双方的重大财产利益和婚姻家庭生活的物质保障，而且还影响到第三人的财产利益，所以，法律要求夫妻约定财产制的约定方式采用书面形式，以利于准确地表达夫妻双方关于约定财产制的真实意思表尔，防止发生财产纠纷，有效地保护第三人的合法债权。
　　4、夫妻约定财产制的约定内容。依据本条规定，约定的内容包括两个方面：(1)夫妻可以约定，一方或双方的婚前个人财产归夫妻共同所有，或部分共同所有、部分各自所有。(2)夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻双方共同所有，或者归各自所有，或者部分共同所有、部分各自所有。
　　5、夫妻约定财产制的效力。夫妻之间依法达成的有关夫妻财产制的约定，对双方当事人均具有约束力。这种约束力体现在：(1)依法达成的夫妻约定财产制的协议，非经双方同意，任何一方不得擅自修改。(2)夫妻约定财产制的协议，双方均应认真遵守，如约履行。(3)夫妻离婚时，对夫妻共同财产的认定和分割发生争议的，如果有夫妻约定财产制的协议，应当按照协议的约定内容加以处理。
　　6、夫妻约定财产制对第三人利益的影响。夫妻在共同生活过程中，难免会与第三人发生债权债务关系。为了维护交易的安全，防止婚姻当事人利用夫妻约定财产制规避法律和损害第三人的合法利益，本条法律特别规定，夫妻对婚姻关系存续期间财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方的财产清偿
　　7、夫妻财产约定生效后会产生对内和对外两种效力。对内效力：夫妻财产协议一旦生效，在夫妻之间及其继承人之间发生财产约定的物权效力，婚姻当事人双方均受此约定约束。夫妻双方都必须依约行使权利、履行义务，不得擅自变更和解除合同。对外效力：我国《婚姻法》第十九条规定：“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿”。因此，在夫妻财产约定中，凡第三人事先知道该夫妻财产约定的，具有对抗第三人的效力;反之，第三人不知道该夫妻财产约定的，该财产约定不能对抗第三人。夫妻任何一方不得以债务不是自己欠的、夫妻之间有财产约定为由不承担该债务，夫妻中未借贷一方只要不能证明作为债权人的第三人知道该财产约定的，均必须以夫妻共同财产或个人财产先行清偿，清偿后，夫妻中不负债的一方再向另一方追偿。值得提醒注意的是：夫妻财产约定的前提必须是合法有效的婚姻，如果双方还没登记结婚或者婚姻关系被确认无效，这种财产约定不产生法律效力;根据我国《婚姻法》的规定，夫妻财产约定应采用书面形式，如采用口头形式及其他形式均不具有法律效力。
　　夫妻财产约定是有效的，在离婚诉讼中，也一般为法院所采信。


北安市人民法院　　刘成江