东营市人民防空工程建设使用管理办法

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商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题（一）

刘金锋


　(一)　关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题

　　《解释》第3条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任"。因此，出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时，就应认定为要约：1．出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺；2．该允诺和说明具体确定； 3．对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。出卖人违反该内容的，应承担违约责任。

　　(二)　关于认购协议与定金的问题

　　认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书，与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系，约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务，只要当事人为缔结本约进行了磋商，就履行了预约的义务，而对于是否缔结了本约则在所不问。一般情况下，认购书中有定金条款，是为了保证买受人与出卖人之间订立房屋预售合同或买卖合同而交付的定金，在性质上属于立约定金，立约定金所担保的是定约行为。双方当事人不能就本约条款协商一致的，并不能一概认定为当事人拒绝订立本约，而适用定金罚则。可以分为以下二种情况分别予以处理：1．如果双方争议的条款在认购协议中已经出现，说明双方曾经为此达成一致意见，双方在签订正式合同时即应当接受，否则即属于拒绝订立本约，是对预约的违反，因而可以适用定金罚则；2．如果双方无法达成一致的条款在认购协议中未曾出现，当事人协商不成时，不能就此认定为任何一方当事人违反预约的约定，因而不适用定金罚则，定金应退还买受人。

　　(三)　关于办理房屋权属证书的问题

　　现因办证发生的纠纷，往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人办证迟延。为解决购房人在入住后，长期拿不到房屋产权证书，购房人无法行使房屋所有权，合法权益遭受侵害的情况，《解释》第十八条 规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；第十九条 规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
　　此类案件中出现的难点问题是在合同没有约定的情况下，如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受人办理分户登记。开发商负有的办证义务主要分两部分：一是初始登记时的办理义务；二是买受人申办产权时其所承担的协办、通知义务。双方当事人在合同中没有约定违约金的，按照《解释》的规定"可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的标准计算"。

　　 (四)　关于双倍赔偿的问题

　　对房地产开发公司严重违反诚实信用原则，损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，《解释》中第8条、第9条、第14条分别规定了6种情况下商品房买卖合同纠纷可适用惩罚性赔偿。但买受人要求惩罚性赔偿胜诉的很少，原因很多，其一是当事人对所发生的纠纷是否与《解释》规定的情形一致考虑不周，诉讼的期望值过高，遇纠纷就要求惩罚性双倍赔偿，导致败诉；其二是开发商违规操作，边开发边办理相应的行政审批手续，如出卖人交付了房屋，但无法办理产权证，而在诉讼之前，出卖人又取得了相关手续，促使商品房买卖合同的目的实现，由于出卖人不及时告知买受人，引发买受人诉讼后，只得撤诉或败诉；其三是各基层法院对惩罚性赔偿理解不一致，认为商品房买卖与其他消费有别，不应在商品房买卖中适用双倍赔偿，因尺度把握不准，导致在适用惩罚性赔偿时缩手缩脚，不敢大胆适用。《解释》并非是对消法49条的直接适用，消法的适用前提是欺诈，《解释》规定的适用惩罚性赔偿的5种情形，都是由于出卖方违背诚实信用原则，欺骗消费者，致使标的物无法交付，或者标的物上具有某种瑕疵造成的。这也就是说，《解释》规定的商品房买卖中的惩罚性赔偿适用原则是，卖方不遵守买卖规则的行为欺诈或者恶意违约，因行为欺诈或者恶意违约而导致合同无效或者被撤销后，所应承担的责任，而不是由于经营者在经营行为中因商品欺诈或服务欺诈而承担的双倍赔偿责任，两者在适用前提上有差距。此外，消法的双倍赔偿的结果和《解释》中的惩罚性赔偿的结果也有不同。《解释》的适用结果是"不超过已付购房款一倍"，将惩罚性赔偿的数额控制在"已付房款的一倍以下"，和消法的双倍赔偿明显存在着差别。应严格把握适用《解释》规定的标准，只有在由欺诈或者恶意违约等情形下导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，可以请求惩罚性赔偿，即买受人除可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍以内的赔偿责任。



贵州省人大


贵州省基本农田保护条例（修正）
贵州省人民代表大会


（1997年7月21日贵州省第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过 根据1999年9月25日贵州省第九届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过的《贵州省基本农田保护条例修正案》进行修正）

第一章 总 则
第一条 为了加强对基本农田的特殊保护，促进农业生产和国民经济稳定发展，根据《中华人民共和国农业法》、《中华人民共和国土地管理法》和国务院《基本农田保护条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例所称基本农田，是指按照本省一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，根据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。
本条例所称基本农田保护区，是指各级人民政府为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。
第三条 基本农田保护应当坚持全面规划、合理利用、用养结合、严格管理的原则。
第四条 各级人民政府应当将基本农田保护工作纳入国民经济和社会发展计划，作为本级人民政府目标管理和政府领导任期责任制的重要内容，并逐级签订基本农田保护责任书，由上一级人民政府监督实施。
第五条 县级以上人民政府土地行政主管部门和农业行政主管部门按照职责分工，负责本行政区域内基本农田的保护、管理工作。
乡（镇）人民政府负责本行政区域内基本农田的保护、管理工作。
第六条 一切单位和个人都有保护基本农田的义务，并有权对侵占、破坏基本农田以及其他违反本条例的行为进行检举、控告。

第二章 保护区划定
第七条 各级人民政府编制土地利用总体规划，必须把基本农田保护作为规划的一项主要内容，明确基本农田保护的布局安排、数量指标和质量要求。
县级和乡（镇）土地利用总体规划应当确定基本农田保护区，保护的面积必须符合上一级土地利用总体规划的要求。
第八条 下列耕地应当划入基本农田保护区，严格管理：
（一）县级以上人民政府批准确定的粮、油、烟生产基地内的耕地；
（二）蔬菜生产基地；
（三）高产、稳产田土和有良好的水利与水土保持设施的耕地以及经过治理、改造和正在实施改造的中低产田土；
（四）农业科研、教学试验田土；
（五）良种繁育基地。
第九条 经批准的基本农田保护区规划不得擅自改变，需要调整的，必须经原审批机关批准。
第十条 基本农田保护区以乡（镇）为单位划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同本级农业行政主管部门和乡（镇）人民政府组织实施；
基本农田划区定界后，由省人民政府组织本级土地行政主管部门和农业行政主管部门验收确认，或者授权设区的市、自治州人民政府和地区行署组织本级土地行政主管部门和农业行政主管部门验收确认。
第十一条 划定的基本农田保护区，由县级人民政府设立保护标志，予以公告；由县级人民政府土地行政主管部门建立档案，并抄送同级农业行政主管部门。
第十二条 划定基本农田保护区工作所需的经费，由土地行政主管部门提出计划，经同级财政部门审核，报同级人民政府批准。

第三章 保护与管理
第十三条 在基本农田保护区内的耕地上禁止下列行为：
（一）建房、建厂、建窑、建坟、采矿、采石、挖砂、取土、开挖鱼塘和发展林果业；
（二）未经国务院批准，将基本农田用于开发区建设；
（三）排放污染物、堆放固体废弃物；
（四）其他破坏基本农田的行为。
第十四条 基本农田保护区内已建成的砖瓦窑等非农业建设设施，要根据土地利用总体规划，限期搬迁或拆除，恢复耕种。
第十五条 使用基本农田进行农业生产的单位和个人，必须保护农田水利设施，改善灌溉条件，防止水土流失，不断整治耕地，提高耕地质量。
第十六条 基本农田保护区经依法划定后，任何单位和个人不得擅自改变或占用。
国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目，确需占用基本农田，涉及农用地转用或者征用土地的，必须经省人民政府审核，报国务院批准。
建设项目占用基本农田经依法批准后，当地人民政府应按国务院的批准文件修改土地利用总体规划，并补充划入数量和质量相当的基本农田。
第十七条 经批准占用基本农田的，除按《中华人民共和国土地管理法》及相关法规的规定缴纳税费外，还应按照‘占多少、垦多少’的原则，由用地单位负责开垦与所占基本农田的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦的，必须缴纳征用土地补偿费二倍的耕地开垦费；开垦的耕地经
验收不符合要求的，必须缴纳征用土地补偿费一倍以上二倍以下的耕地开垦费。
因非农业建设需要临时使用基本农田使其遭受损毁的，按其损毁的程度缴纳耕地复垦费，但最高不得超过征用土地补偿费的二倍。
占用基本农田的单位应当按照县级以上人民政府的要求，将所占用基本农田耕作层的土壤用于新开垦耕地、劣质地或者其他耕地的土壤改良。
第十八条 耕地开垦费、闲置费、复垦费，由县级以上人民政府土地行政主管部门收取，按财政预算外资金管理，实行财政专户存储，用于土地开发、复垦和耕地整治。
第十九条 基本农田的开发、复垦、整治，由县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级财政部门、农业行政主管部门共同编制用款计划，报同级人民政府批准实施，任何单位和个人不得侵占、挪用。
第二十条 各级人民政府应制定特殊政策，引导、鼓励农业生产经营组织和个人增加对基本农田开发、复垦、整治的投入。
第二十一条 修建铁路、公路，开办矿山、电力和其他工业企业影响基本农田环境保护的，在建设项目环境影响报告书中，必须有基本农田环境保护方案。
基本农田环境保护设施，应当与建设项目主体工程同时设计、同步施工、同期投入使用。基本农田环境保护设施建成后，由审批用地人民政府的环境保护部门会同国土、农业等部门验收。
第二十二条 县级人民政府应制定基本农田保护区耕地地力分等定级办法、地力补偿和肥力保养制度。地力分等定级由农业行政和管部门会同土地行政主管部门组织实施，并建立档案；地力补偿和肥力保养由农业行政和管部门监督实施。
第二十三条 县级以上人民政府土地行政主管部门会同有关部门依法对使用基本农田的情况进行监督检查，制止非法占用和破坏基本农田的行为。被检查的单位和个人，必须如实提供情况和资料，不得拒绝。
土地管理工作人员依法执行公务时，必须两人以上，佩戴标志，出示检查证件。
第二十四条 对保护基本农田有下列情形之一的单位和个人，由县级以上人民政府给予表彰或奖励：
（一）复垦、整治土地、开发耕地资源、扩大耕地面积有显著成绩的；
（二）保护耕地、改良土壤、提高地力、改造中低产田土、防止水土流失等成绩显著的；
（三）检举揭发或制止乱占耕地的行为，避免和防止耕地损失效果显著的。

第四章 法律责任
第二十五条 建设单位经批准征用基本农田1年未动工兴建的，应按基本农田年产值一至二倍缴纳闲置费；连续2年未使用的，经国务院批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。
农村集体、个人承包经营或依法使用基本农田弃耕一年以上的，应缴纳相当于基本农田年产值一倍的荒芜费，连续两年弃耕抛荒的，由土地所有者收回耕地承包经营权另行发包。
违反本条例逾期不缴纳基本农田耕地开垦费、复垦费、闲置费的，除按期追缴外，从滞纳之日起，按日加收1‰的滞纳金。
第二十六条 有下列行为之一的，责令退还或纠正，限期拆除在非法占用的基本农田上新建的建筑物及其他设施，恢复耕种条件，并按《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《贵州省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的规定分别给予罚款，对单位主管人员由其所在单位或
者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（一）非法占用基本农田或未经批准改变基本农田用途的；
（二）无权批准或越权批准占用基本农田的；
（三）非法转让或擅自将基本农田保护区内土地用于非农建设经营的；
（四）非法在基本农田保护区内建房、建厂、建窑、建坟、采矿、采石、挖砂、取土、开挖鱼塘和堆放废弃材料等严重毁坏耕种条件的；
（五）人为造成水土流失、土壤沙化或石化，地力严重退化的。
第二十七条 破坏或擅自改变基本农田保护区保护标志的，由县级以上人民政府土地行政主管部门或者农业行政主管部门责令恢复原状或赔偿损失，并处以500元至1000元的罚款。
第二十八条 因生产、建设等造成污染基本农田的，由县级以上环境保护管理部门会同土地行政主管部门责令限期治理，赔偿经济损失，并处以罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议也不起诉又不履行处罚决定的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。
第三十条 拒绝、阻碍基本农田管理工作人员依法履行职务的，由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条 侵占、挪用基本农田耕地开垦费、复垦费、闲置费，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分或者纪律处分。
第三十二条 基本农田管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


（1999年9月25日经贵州省第九届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 贵州省第九届人民代表大会常务委员会公告（第14号）公布）


一、条例第二条：第一款“本条例所称基本农田，是指根据本省国民经济发展和人民生活对农产品的需求，以及对建设用地的预测而确定的长期不得占用或基本农田保护区规划内不得占用的耕地”修改为“本条例所称基本农田，是指按照本省一定时期人口和社会经济发展对农产品的需
求，根据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地”；第二款“本条例所称基本农田保护区，是指各级人民政府为对基本农田实行特殊保护而划定的区域”修改为“本条例所称基本农田保护区，是指各级人民政府为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特
定保护区域”。
二、条例第五条：增加第二款“乡（镇）人民政府负责本行政区域内基本农田的保护、管理工作”。
三、条例第七条：“划定基本农田保护区应根据当地的自然和社会经济条件，合理布局，相对集中，以土地利用总体规划为依据，与城市规划、村镇规划相协调”修改为“各级人民政府编制土地利用总体规划，必须把基本农田保护作为规划的一项主要内容，明确基本农田保护的布局安
排、数量指标和质量要求”；增加第二款“县级和乡（镇）土地利用总体规划应当确定基本农田保护区，保护的面积必须符合上一级土地利用总体规划的要求”。
四、条例第八条：第一款“基本农田保护区主要包括下列耕地”修改为“下列耕地应当划入基本农田保护区，严格管理”；第一项“县级以上人民政府批准确定的粮、油、烟生产基地和名、特、优、稀、新农产品基地”修改为“县级以上人民政府批准确定的粮、油、烟生产基地内的耕
地”；第四项“农业科研、教学和农技推广部门的试验地”修改为“农业科研、教学试验田土”；删去第二款。
五、条例第九条：“县级以上人民政府国土行政管理部门会同同级农业行政管理部门和其他有关部门，根据上一级人民政府基本农田保护区规划和耕地保护指标，编制本行政区域内的基本农田保护规划，报上一级人民政府批准后执行。批准机关应将批准文件抄省人民政府国土行政管理
部门备案”予以删去。
六、条例第十条：“基本农田保护区规划经批准后划区定界工作以乡（镇）为单位，由县级人民政府国土行政管理部门会同同级农业行政管理部门和乡（镇）人民政府组织实施”修改为两款，第一款“基本农田保护区以乡（镇）为单位划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同
本级农业行政主管部门和乡（镇）人民政府组织实施”；第二款“基本农田划区定界后，由省人民政府组织本级土地行政主管部门和农业行政主管部门验收确认，或者授权设区的市、自治州人民政府和地区行署组织本级土地行政主管部门和农业行政主管部门验收确认”。
七、条例第十三条：第一项中“开挖鱼塘和种植多年生林果木”修改为“开挖鱼塘和发展林果业”；第二项“未经国务院或者省人民政府批准，将基本农田用于开发区建设”修改为“未经国务院批准，将基本农田用于开发区建设”。
八、条例第十四条：“基本农田保护区内已建成的砖瓦窑等非农业建设设施，要按照规划的要求，限期搬迁或拆除，恢复耕种”修改为“基本农田保护区内已建成的砖瓦窑等非农业建设设施，要根据土地利用总体规划，限期搬迁或拆除，恢复耕种”。
九、条例第十六条：第一款“基本农田保护区一经划定，任何单位和个人不得擅自改变”修改为“基本农田保护区经依法划定后，任何单位和个人不得擅自改变或占用”；第二款“城市规划、村镇建设规划应严格控制占用基本农田”修改为“国家能源、交通、水利、军事设施等重点建
设项目，确需占用基本农田，涉及农用地转用或者征用土地的，必须经省人民政府审核，报国务院批准”；第三款“交通、能源、水利等重点建设项目，确需占用基本农田保护区内耕地的，建设单位必须持国家批准建设项目的有关文件，先向县级以上人民政府国土行政管理部门提出申请，
并经同级农业行政管理部门签署意见，由省人民政府国土行政管理部门核发《基本农田占用许可证》后，方可按照《中华人民共和国土地管理法》、国务院《基本农田保护条例》和《贵州省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的规定，办理建设用地征用手续”修改为“建设项目占用
基本农田经依法批准后，当地人民政府应按国务院的批准文件修改土地利用总体规划，并补充划入数量和质量相当的基本农田”。
十、条例第十七条：第一款“征用基本农田保护区内的耕地的，除按《中华人民共和国土地管理法》及相关法规的规定缴纳税费外，还应按照‘占多少、垦多少’的原则，由用地单位或个人负责开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦的，必须按下列标准缴纳耕地造地
费”修改为“经批准占用基本农田的，除按《中华人民共和国土地管理法》及相关法规的规定缴纳税费外，还应按照‘占多少、垦多少’的原则，由用地单位负责开垦与所占基本农田的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦的，必须缴纳征用土地补偿费二倍的耕地开垦费；开垦的耕地经验
收不符合要求的，必须缴纳征用土地补偿费一倍以上二倍以下的耕地开垦费”；删去“（一）征用一级基本农田的，应缴纳征地费总额二倍的耕地造地费；（二）征用二级基本农田的，应缴纳征地费总额一倍的耕地造地费”；第二款“因非农业建设需要，临时使用基本农田使其遭受严重破
坏的，按年产值征收耕地造地费”修改为“因非农业建设需要临时使用基本农田使其遭受损毁的，按其损毁的程度缴纳耕地复垦费，但最高不得超过征用土地补偿费的二倍”；第三款“国家兴办的交通、能源、水利、国防军工等大中型建设项目，经省人民政府批准，可以减免耕地造地费”
修改为“占用基本农田的单位应当按照县级以上人民政府的要求，将所占用基本农田耕作层的土壤用于新开垦耕地、劣质地或者其他耕地的土壤改良”。
十一、条例第十八条：“耕地造地费、闲置费、荒芜费”修改为“耕地开垦费、闲置费、复垦费”。
十二、条例第二十五条：第一款“建设单位经批准征用基本农田一年未动工兴建的，应按基本农田年产值一至二倍缴纳闲置费，未经原批准机关同意，连续两年未使用的，由县级以上人民政府国土行政管理部门报同级人民政府批准，收回土地使用权，注销土地证书”修改为“建设单位
经批准征用基本农田1年未动工兴建的，应按基本农田年产值一至二倍缴纳闲置费；连续2年未使用的，经国务院批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权”；第三款“违反本条例逾期不缴纳基本农田闲置费、荒芜费的”修改为“违反本条例逾期不缴纳基本农田耕地开垦
费、复垦费、闲置费的”。
十三、条例第二十七条：“责令恢复原状或赔偿损失，并处以200元至500元的罚款”修改为“由县级以上人民政府土地行政主管部门或者农业行政主管部门责令恢复原状或赔偿损失，并处以500元至1000元的罚款”。
十四、条例第三十一条：“单位非法占用基本农田保护区耕地的造地费或者闲置费的，由县级以上人民政府有关部门责令退赔，可以处以非法占用款额三倍以下的罚款，对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员由所在单位或者上级机关给予行政处分；个人非法占用的，以贪污论
处”修改为“侵占、挪用基本农田耕地开垦费、复垦费、闲置费，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分或者纪律处分”。
十五、原条文中的“国土行政管理部门”修改为“土地行政主管部门”；“农业行政管理部门”修改为“农业行政主管部门”。



1997年7月21日